Avrupa Lojistik Pazarı Görünümü İlk Yarı 2026

Avrupa lojistik gayrimenkul pazarı, son birkaç yıldır yüksek faizler, zayıflayan ekonomik büyüme ve jeopolitik belirsizliklerin etkisi altında yeniden şekilleniyor. Cushman & Wakefield’ın Avrupa Lojistik Pazarı İlk Yarı 2026 raporu, 2026’nın ilk yarısında pazarın güçlü büyümeden ziyade kademeli bir normalleşme ve dengelenme sürecine girdiğine işaret ediyor.

Bu dönemin en dikkat çekici gelişmelerinden biri kullanıcı talebindeki toparlanma. Avrupa’da lojistik ve sanayi kiralama hacmi, 2025’in ikinci çeyreğindeki dip seviyeden yükselerek 2026’nın ikinci çeyreği itibarıyla son dört çeyrekte 30,6 milyon m²’ye ulaştı. Bu, yıllık bazda %19 artış ve 2022’nin ikinci çeyreğinden bu yana görülen en güçlü yıllık büyüme anlamına geliyor.

Ancak değişim yalnızca talebin miktarında değil, yapısında da görülüyor. Pandemi döneminde e-ticaret şirketlerinin belirleyici olduğu pazarda, üçüncü taraf lojistik (3PL) şirketlerinin ağırlığı artıyor. Avrupa’daki savunma harcamaları lojistik alan talebini desteklerken, teslimat sürelerini kısaltmak ve gümrük tarifelerinden kaynaklanan riskleri azaltmak isteyen Çinli şirketlerin de Avrupa’daki lojistik ve sanayi varlıklarını artırdığı görülüyor. Bu eğilim özellikle perakende ve otomotiv sektörlerinde öne çıkıyor.

Arz artıyor, ancak yeni geliştirmeler yavaşlıyor

Talepteki toparlanmaya rağmen Avrupa genelinde boşluk oranları yükselmiş durumda. 2022’nin ikinci yarısındaki döngüsel dip seviyelerinden başlayan artışla ortalama boşluk oranı Haziran 2026’da %6,2’ye ulaştı. Kullanıcıların daha verimli tesislere taşınmasıyla piyasaya çıkan ikinci el alanlar da mevcut arzı artırıyor.

Buna karşılık yeni geliştirme faaliyetlerinde belirgin bir yavaşlama var. Yapım aşamasındaki hacim yaklaşık 9 milyon m² seviyesinde istikrar kazanırken, yeni tamamlanan projeler 2022’nin ikinci yarısındaki zirveye göre %59 geriledi. Dolayısıyla mevcut boşluk oranlarındaki yükselişe rağmen, yeni arzın sınırlanması orta vadede pazarın yeniden dengelenmesini destekleyebilir.

Kira artışı devam ediyor, ancak temposu düşüyor

Avrupa’da birincil lojistik kiraları artmaya devam etse de önceki yıllardaki hızlı yükseliş yerini daha ılımlı bir görünüme bırakıyor. 2026’nın ikinci çeyreğinde Avrupa ortalama birincil kiraları yıllık %1,7 arttı. Bu oran 2021’den bu yana görülen en düşük yıllık artış olsa da kiralar hâlâ 2021’in ikinci çeyreğinin yaklaşık %38 üzerinde.

Bölgesel farklılıklar ise oldukça belirgin. Güney Avrupa kira artışında öne çıkarken Portekiz’de %6,7, İspanya’da %6 yıllık artış kaydedildi. Almanya’da artış yeniden hızlanırken, Orta ve Doğu Avrupa’da kiralar genel olarak yatay seyretti. Birleşik Krallık ve Benelüks’te ise büyük merkezlerle bölgesel pazarlar arasındaki performans farkı dikkat çekiyor.

Yatırım pazarında seçicilik artıyor

Kullanıcı pazarındaki toparlanma henüz yatırım hacimlerine aynı ölçüde yansımış değil. Avrupa lojistik ve sanayi yatırım hacmi son dört çeyrekte 40 milyar euronun biraz üzerinde gerçekleşerek yıllık bazda %10 geriledi. En sert düşüş %26 ile Orta ve Doğu Avrupa’da yaşandı.

Enflasyon, faiz oranlarındaki dalgalanma, düşük ekonomik büyüme ve jeopolitik belirsizlikler yatırımcı güvenini baskılamaya devam ediyor. Bunun sonucunda yatırımcıların odağı giderek nitelikli varlıklara ve güçlü lokasyonlara kayıyor. Özellikle dayanıklı kullanıcı talebine sahip, kira artışı potansiyeli sunan birincil ve yerleşik lojistik lokasyonları ön plana çıkıyor.

2026 sonrası: daha dengeli ve gelir odaklı bir pazar

Önümüzdeki dönemde Avrupa lojistik pazarının ana teması hızlı büyümeden çok normalleşme olacak gibi görünüyor. Cushman & Wakefield, Avrupa’da kira artışının 2027 sonuna kadar ortalama %4,3’ten %2,5’e gerilemesini bekliyor. Fransa, Almanya ve Birleşik Krallık’ın yakın vadeli büyümede öne çıkması; Benelüks, Orta ve Doğu Avrupa, İtalya ve Nordik ülkelerde ise daha sınırlı artışlar görülmesi öngörülüyor.

Pazarın yatırım tarafında da sermaye değerlerindeki hızlı yükselişten ziyade gelir performansı daha önemli hâle geliyor. Sınırlı birincil arz, artan ikinci el stok ve değişen kullanıcı ihtiyaçları; doğru lokasyon, varlık kalitesi ve aktif varlık yönetimini daha kritik hâle getiriyor.

Kısacası Avrupa lojistik pazarı, pandemi döneminin olağanüstü büyüme koşullarından daha seçici ve dengeli bir döneme geçiyor. Talep toparlanıyor, yeni arz yavaşlıyor, kira artışı sürüyor ancak normalleşiyor; yatırımcılar ise büyümeden çok dayanıklı gelir ve varlık kalitesine odaklanıyor.

Bu içerik Cushman & Wakefield tarafından hazırlanmıştır. Asıl kaynağa erişmek için https://www.cushmanwakefield.com/en adresini ziyaret edebilirsiniz.